Zoals op de foto te zien is, is de verschijning van dit pand indrukwekkend. Dit soort panden kom ik regelmatig tegen in de Vosges en omgeving. Ze zijn erg groot en over het algemeen vakkundig gebouwd. Ik kom hier niet vaak grote problemen in de constructie tegen. Het probleem bij dit soort panden is de bestemming en de investering die nodig zijn.
De omgeving van deze woning is niet ‘rijk’ en de m² is erg laag. Dit in tegenstelling tot de periode toen dit soort woningen gebouwd werden. De opdrachtgevers hadden middelen en dat lieten ze ook zien. Prachtige details en mooie afwerkingen zijn nog steeds zichtbaar.
Echter wat ga je met zo’n groot gebouw doen? Er in gaan wonen is leuk maar wat doe je met de rest van de 700m² woonoppervlak. Een chambre d’hotes creëren is wat de meeste mensen zeggen. Echter om 700m² te renoveren moet er een hele dikke portefeuille beschikbaar zijn. En omdat een kamer een maximale verhuurprijs heeft, is de investering al snel te hoog om het rendement enigszins interessant te maken. Plus het feit dat een chambre d’hotes maar 5 kamers mag verhuren. Met de helft van dit oppervlakte zal de omzet nagenoeg hetzelfde zijn en de investeringen (huidige en toekomstige) veel kleiner. Er gites bij doen is ook een optie als er genoeg hulp te vinden is.
Een andere constatering die ik vaak bij soortgelijke panden heb is dat de eigenaren het onderhoud onderschatten en laten verwaarlozen. Dit betekent dat de investering nog hoger wordt. Of te wel een vicieuze cirkel die meestal niet tot ‘bonheur’ leidt.
Ik wil niet zeggen dat niemand dit pand moet kopen maar het is meer dan verstandig iemand in te huren die hier daar een spiegel voorhoudt en je bekend maakt met de financiële feiten.
Dat was ook hier mijn taak. De klanten hebben naar aanleiding van de taxatie en de uitgebreide bouwkundige keuring besloten dat ze toch wat kleiner wilden gaan zoeken.
Opdracht:
