Hoe werkt de Franse makelaar?

Dit is een vraag die mij bijna dagelijks telefonisch wordt gesteld. De eerste ervaringen van een Nederlander die zich op de Franse huizenmarkt oriënteert leiden ertoe dat men van een Franse makelaar vaak geen hoge pet op heeft. Men vindt de onroerendgoedmarkt in Frankrijk troebel en onduidelijk. Om wat helderheid te verschaffen wil ik hier dan ook uitleggen hoe een Franse makelaar werkt en hoe hun systeem in elkaar steekt. Na het lezen zal u veel duidelijk zijn geworden en zal u wellicht wat begrip krijgen voor de afwijkende werkwijze van deze beroepsgroep.

Waardoor is de Franse onroerendgoedmarkt zo ondoorzichtig ?

Hoge makelaars commissies en de PàP markt

De Franse makelaar factureert gemiddeld tussen de 5% en 8% van de verkoopprijs als commissie.
Als u een woning van € 300.000,- koopt dan kunt u ervan uitgaan dat de verkoper
€ 282.000,- ontvangt en de makelaar de overige € 18.000,-. De verkoper blijkt dus tevreden met € 282.000,-.
Dat vinden de meeste Fransen teveel geld voor deze dienstverlening en zodoende is er een markt ontstaan waar verkoper en koper rechtstreeks met elkaar zaken doen. In Frankrijk worden 50% van de woningen zonder makelaar verkocht. Dit heet ‘vendre entre particuliers’ of ‘ de Particulier à Particulier’. Dit wordt de PàP markt genoemd.

Weinig exclusieve verkoopopdrachten

Een andere belangrijke reden voor de ondoorzichtigheid is dat 80% van de verkopers wel via een makelaar willen proberen te verkopen, maar gelijk de PàP markt niet willen overslaan. Zodoende tekenen ze een “Mandat simple” met de makelaar. Daarmee mag de makelaar weliswaar verkopen, maar kan de verkoper zelf ook zijn huis op de PàP markt aanbieden. Hij is zelfs vrij om ook met andere makelaars een verkoopopdracht tekenen. Deze 2 factoren zorgen voor een markt waar men door de bomen het bos niet meer kan zien. Dit vraagt natuurlijk om een gedetailleerde toelichting.

Hoe komt een Franse makelaar aan een woningbestand?

De Franse makelaar vindt de woningen op de PàP websites zoals leboncoin.fr of PAP.fr. Hij bezoekt de verkopers en stelt voor om een verkoopmandaat met hem te tekenen. De concurrentie is echter enorm groot. Om de verkoper te verleiden om met hem en niet met een concurrent in zee te gaan, wordt het taxatiebedrag vaak behoorlijk naar boven afgerond. In plaats van een taxatie te maken gebeurt het te vaak dat de makelaar aan de verkoper vraagt hoeveel hij voor de woning wil hebben om vervolgens dit bedrag klakkeloos over te nemen. Hij weet natuurlijk dat de verkoper uiteindelijk zijn vraagprijs zal aanpassen. U snapt nu beter waarom u huizen op de markt tegenkomt die al maanden en maanden in de verkoop staan met veel te hoge vraagprijzen.

De Franse makelaar stelt 3 soorten mandaten voor

Op de eerste plaats zijn dat de ‘Mandat Exclusive’ en de ‘Mandat Simple’. De derde is de ‘Mandat Semi Exclusive’. Deze bespreek ik niet om dat hij nagenoeg niet meer gebruikt wordt.

Mandat simple en Mandat Exclusive

Slechts 20% van de verkopers tekent met de makelaar een ‘mandat exclusive’. Dankzij deze verkoopopdracht krijgt de Franse makelaar namelijk 3 maanden het alleenrecht om de woning te verkopen. Als de woning in deze periode verkocht wordt krijgt de makelaar zijn commissie betaald. Ook al vindt de verkoper zelf een koper moet de courtage toch aan de makelaar betaald worden.
De overige 80% van de verkopers die in Frankrijk met een makelaar in zee gaan, tekent een ‘mandat simple’. Met dit mandaat heeft de verkoper immers het recht ook zelf zijn woning te verkopen. Bij een succesvolle rechtstreekse verkoop hoeft er dan niets aan de makelaar betaald te worden.
Met een ‘mandat simple’ mag de verkoper niet alleen zelf zijn woning verkopen maar hij mag ook met andere makelaars dit mandat tekenen. In de praktijk zetten de verkopers hun Franse woning gemiddeld bij 3 makelaars te koop en wordt er dus 3 maal een ‘mandat simple’ getekend. De 3 betreffende makelaars hanteren wellicht verschillende commissies. Omdat de verkoper vaak zijn eigen netto verkoopprijs bepaalt, leggen de makelaars hun courtage boven op deze prijs. Dit is de reden waarom er in Frankrijk voor dezelfde woning met verschillende vraagprijzen geadverteerd wordt.

De verkopende klant van de makelaar is tevens zijn grootste concurrent

Zo kan een woning waar de verkoper €184.000,- euro voor wil hebben, een etalage prijs krijgen bij makelaar 1 van €194.000,-, bij makelaar 2 van € 202.000,- en bij makelaar 3 van €197.500,-. Voor dezelfde woning zijn er 4 verschillende verkoopprijzen op de markt te vinden.
Sommige makelaars vragen de verkoper zijn netto verkoopprijs gelijk te stellen aan die van de makelaar. Zo hoopt de makelaar zijn grootste concurrent (zijn eigen verkoper dus) uit te schakelen. Gelukkig voor de koper gaan de meeste verkopers niet op deze wens in. Het is logisch dat in een markt waar je opdrachtgever je grootste concurrent is, de relatie tussen beide partijen onder een lichte spanning staat.

Geheimzinnigheid over het adres van de te koop aangeboden Franse woning

U begrijpt wellicht nu beter waarom de makelaar zo geheimzinnig doet over het adres van de woning. Hij kan u deze niet vertellen om uit te sluiten dat u vervolgens rechtstreeks naar de verkoper kan gaan om de commissie te vermijden. Als u bij hem op kantoor bent omschrijft hij de woning summier zodat hij zeker is dat u die niet zonder hem kan bezichtigen. Ook hier is een basis van wantrouwen in de relatie.
Als u eenmaal met een Franse makelaar gewerkt heeft zult u zijn Nederlandse collega als een verademing aanvaarden.
Ik wil niet verkondigen dat de makelaar in Frankrijk niet goed zijn werk doet. Ik maak echter teveel mee om zonder voorbehoud positief over de beroepsgroep te zijn. Uiteraard wil ik niemand over één kam scheren en weet ik dat er makelaars zijn die erg hun best doen en ook niet tevreden zijn met het huidige systeem. Overigens zijn er een redelijk aantal Nederlandstalige makelaars op de Franse onroerend goed markt werkzaam. Sommige hebben een goede reputatie en kunt u dus baat bij hun hulp hebben. Het blijft uiteraard een dure oplossing.

De Franse makelaar. Wie vertegenwoordigt wie?

De Franse makelaar die de woning aanbiedt is ingehuurd en wordt betaald door de verkoper. Hij komt dus op voor diens belang en niet voor die van de koper. De Franse makelaars beweren vaak het tegenovergestelde. Bijna al mijn klanten vertellen dat de verkopende makelaar hun heeft gezegd dat het niet nodig is om hulp in te schakelen. Hij is namelijk gewend voor beide partijen op te treden.
Ik ben van mening dat het niet mogelijk is twee tegenovergestelde partijen tegelijkertijd op een juiste wijze te vertegenwoordigen. Tevens moet een Franse makelaar hij ook nog eens zijn eigen commissie verdedigen.
Niet vergeten moet worden dat de makelaar pas betaald krijgt als de verkoop via hem geschiedt en definitief is. Terwijl hij bezig is te onderhandelen kan het zijn dat een andere makelaar of de verkoper zelf ook met een andere potentiele koper in gesprek is. Wie het eerst komt, wie het eerst maalt. Dit is een reden dat de makelaar wellicht druk op u uitoefent, zodat u snel tekent.
Bij de koop van een huis in een vreemd land, in een vreemde taal en met onbekende regels, is dit wellicht niet het systeem dat zorgt voor het beste advies aan de kopende partij. Alle aanleiding dus om te zoeken naar een onafhankelijke aankoopbegeleiding. Of te wel van de diensten van Hexagone Conseil gebruik te maken bij de aankoop van een huis in Frankrijk. Ik treed enkel voor de koper op. U zult ook merken dat de relatie met de makelaar sterk verbetert als ik als tussenpersoon optreedt.

Franse makelaars werken op een eiland

Het verkoopsysteem bij woningen zorgt er jammer genoeg voor dat de Franse makelaars zelden goed samen werken. Ze zijn bang dat als ze hun woning aan iedereen bekend maken, terwijl ze een ‘mandat simple’ hebben, de concurrent ook bij hun verkoper aanbelt om een mandaat te bemachtigen. De Franse makelaar verkoopt over het algemeen dus alleen de woningen die verkopers bij hem ondergebracht hebben en beschermd zijn ‘kapitaal’ naarstig ten opzichte van zijn collega makelaars.
Om als koper een idee van de markt te krijgen voldoet het dus niet om zich bij één makelaar in te schrijven: er bestaat namelijk niet zoiets als een totaalaanbod van het huizenbestand. Anders dan in Nederland kent men niet populaire sites zoals Funda, waarop het hele huizenaanbod te zien is. U zult dus zelf alle makelaars in de omgeving langs moeten gaan en websites bezoeken om te zien of ‘uw Franse huis’ ertussen zit.
Dit kan betekenen dat, als u de laatste Franse makelaar in de omgeving hebt bezocht, u weer van voren af aan moet beginnen om te zien of de eerste makelaar inmiddels weer een nieuwe woning in de verkoop heeft. Verzoeken om op de hoogte gehouden te worden, werkt in de praktijk helaas meestal niet.

Ook in de Franse makelaarswereld zijn er uitzonderingen

Samenwerkingsverbanden tussen makelaars in Frankrijk bestaan wel, maar ze zijn zeldzaam. Sommige kantoren delen een woning of meerdere woningen in hun portefeuille met andere kantoren. In zo’n geval wordt er per woning een contract ondertekent, (Délégation de Mandat) waarin staat hoe de commissie verdeeld gaat worden. Er zijn redelijk wat Nederlandse bemiddelaars die voor u een huis kunnen zoeken bij deze Franse makelaars. In zo’n geval wordt de commissie, die de Franse makelaar ontvangt, gedeeld met zijn Nederlandse collega die u als klant heeft aangebracht. Een soort vindersloon. Het is voor sommige woningzoekers handig om hulp te hebben bij het speurwerk in Frankrijk. Een Nederlandse bemiddelaar is dan een goede oplossing, die u ‘niets extra’s kost’ zolang hij zich beperkt tot het zoeken bij Franse makelaars die bereid zijn hun commissie te delen. Echter, de commissie moet gedeeld worden wat inhoudt dat de onderhandelingen over deze commissie zeer moeilijk verlopen. Het kan echter ook lonen de bemiddelaar te vragen of hij tevens op de particuliere markt kan zoeken, dus buiten de makelaars om. Hier kunt u meer lezen in de onroerend goed markt in Frankrijk.

Een huis kopen zónder Franse makelaar

Vanwege de hoge commissies en complexiteit in de Franse makelaarswereld is het dus gebruikelijk een Frans huis te zoeken zonder makelaar. Dit scheelt de koper veel kosten en als ik de onderhandelingen voor u uitvoer zal het resultaat zeker voordeliger uitpakken. Ik kan bovendien taalbarrière oplossen en de bezichtigingen voor u organiseren.
Hoe u dit het beste kunt aanpakken heb ik weergegeven op een eigen pagina: Zoeken naar uw huis in Frankrijk.

Een huis kopen mét een Franse makelaar

Een huis met behulp van een makelaar kopen heeft uiteraard ook zijn voordelen. De makelaar assisteert u bij het selecteren en zal u zeker helpen de omgeving beter te leren kennen. Een goede makelaar laat geen woningen zien die niet in uw zoekprofiel passen en dit kan u tijd besparen. De Franse makelaar heeft geen technische opleiding en zal u meestal niet van dienst kunnen zijn met het verstrekken van een bouwtechnisch advies. Juridisch zijn ze echter beter onderlegd. De makelaar kan u helpen snel een idee te krijgen van de plaatselijke markt. Hij heeft de beschikking over het aanbod van veel woningen en kan u deze laten bezichtigen. Indien u deze voordelen ongeveer 6% van uw budget waard vindt, is het werken met een makelaar in Frankrijk een juiste keuze.
Als u besluit met een makelaar te werken is er een kans dat hij ook de Compromis de Vente wil opstellen. U heeft het recht en ik raadt u ook ten sterkste aan, te vragen dit door een notaris te laten doen.
Het is duidelijk dat ook als u een woning via een makelaar gevonden heeft het verstandig is een aankoopmakelaar in te huren.

De Franse makelaar en bouwtechnische adviezen

Zoals eerder gezegd heeft de Franse makelaar geen bouwtechnische opleiding gehad. Hij zal dus waarschijnlijk niet veel kunnen vertellen over de bouwkundige staat van de woning. Als hij een bouwtechnische opmerking maakt (…die scheur is helemaal niet erg, die vochtplek gaat vanzelf weer weg, die muur kan eenvoudig verwijderd worden, die tegels horen los te liggen, en zelfs, dat probleem hebben alle huizen in de regio…) vraagt u hem dan zijn bewering verder toe te lichten. Wellicht is de uitleg logisch of is het probleem eenvoudig op te lossen. Mocht u toch liever zekerheid willen: bouwkundige keuring van uw toekomstige huis in Frankrijk.
De Franse makelaar die u een woning gaat laten zien kent deze noodzakelijkerwijs niet altijd. Regelmatig worden de woningen door andere personeelsleden van het kantoor opgenomen dan degene die de bezichtigingen begeleidt. Weest u dus niet verbaasd als hij moeite heeft de woning te vinden of als hij de indeling niet goed kent.

Waarom kiezen voor één pad?

De meesten van mijn klanten bewandelen beide wegen. De PàP markt en die via de makelaars. Maar let u echter op; als u eenmaal een woning met een makelaar in Frankrijk bezocht heeft, kunt u de verkoper niet meer rechtstreeks benaderen. De makelaar heeft zijn taak gedaan en hij zal betaald moeten worden als u besluit de woning te kopen. Om zich te beschermen tegen kopers die na een bezichtiging, achter zijn rug om, rechtstreeks naar de verkoper stappen, laat hij de kopers een ‘bon de visite’ tekenen. Als de koper problemen heeft met zijn makelaar of hem niet vertrouwt, zijn er oplossingen. Neem gerust contact met ons op als u zich in een dergelijke situatie bevindt. We kijken dan samen naar de context, zodat ik u de juiste oplossingen kan aanbieden.

Ter afsluiting

Realiseert u zich goed dat de Franse makelaar voor de verkoper werkt. Hij is gebaat bij een zo hoog mogelijke verkoopprijs. Zijn commissie is in dat geval namelijk ook hoger. Daar komt bij dat hoe minder u heeft onderhandeld hoe minder problemen hij zal hebben om zijn commissie aan de verkoper te verdedigen.
U dient de Franse makelaar dus meer zien als een soort database, welke u gebruikt om uw woning in Frankrijk te vinden. Hij ziet u vooral als iemand die een huis van zijn klant wil kopen. Hij is dus wel zuinig op de relatie met u maar zal desondanks proberen de verkoopprijs zo hoog mogelijk te houden. De informatie die hij u geeft hoeft dus niet altijd in uw voordeel te werken. De makelaar in Frankrijk is weliswaar gewend om met beide partijen om de tafel te zitten maar vertegenwoordigt in feite de verkoper.
Indien u ook van mening bent dat twee heren dienen, terwijl u zelf ook nog een groot financieel belang hebt, tot problemen kan leiden, dan vindt u hier de oplossing.

Menu