Lees ook: Er worden een aantal wijzigingen doorgevoerd aan de DPE. Lees hier meer over de nieuwe rekenmethode van de DPE per juli 2024.

Het energielabel in Frankrijk. Le DPE. Net als in Nederland neemt het energielabel ook in Frankrijk een steeds belangrijkere plek in. De wetgever heeft enkele maatregelen genomen en de markt begint zich ook aan te passen.

Wat is een DPE en waarom is dit zo belangrijk?

DPE staat voor Diagnostic de Performance Energétique. Het is één van de verplichte onderzoeken die moet worden aangeleverd door de verkoper aan de koper voordat de Compromis de Vente getekend kan worden. Dit is een verplichting. Eigenlijk moet hij al bekend zijn bij het in de verkoop zetten van de woning maar dit gebeurt niet altijd. Echter een getekende Compromis de Vente zonder dat de verplichte onderzoeken worden toegevoegd als bijlage is nietig.

Als het resultaat in de groene zone valt (A, B, C) is de isolatiewaarde van goed tot acceptabel. Geel (D) is een overgangswaarde. Het is niet goed maar vooralsnog acceptabel. Let op, er komt een tijd dat ook een woning met een D waarde aangepakt zal ‘moeten’ worden. Orange (E, F) is de zone waar nu al maatregelen voor zijn getroffen. Rood (G) is de zone die in Frankrijk ‘energie zeef’ wordt genoemd.

Het is de bedoeling van de Franse overheid (gedeeltelijk gestuurd door Europa) dat E, F en G zo spoedig mogelijk worden omgetoverd tot een ‘groene woning’ (A, B of C). Hiervoor zijn wetten aangenomen (verbod op verhuur en subsidies gegeven). Door deze maatregelen en de klimaatverandering hoopt de overheid dat de burger zich bewuster wordt van de noodzaak van energiezuinigere woningen. Dit lijkt te werken. De prijsverschillen die betaald worden voor de verschillende zones worden steeds groter en de prijs (waarde) wordt bepaald door de markt en dus de kopers. Als u dus bijvoorbeeld een F woning koopt is de waarde van deze woning lager dan voor dezelfde woning met een A label. Dit klinkt logisch maar het is soms nog niet duidelijk voor de makelaar en verkoper die uiteraard de hoogste prijs wensen te ontvangen en zodoende alleen nog maar rekening houden met de ligging en staat van de woning.

Geschiedenis en toekomst

Sinds juli 2021 is er een nieuwe rekentechniek om de DPE te bereken.
Voor juli 2021 werd er voornamelijk naar de facturen gekeken. Deze methode was niet eerlijk omdat eenzelfde woning die bewoond door een familie die zuinig met energie omgaat een betere DPE oplevert dan een familie die in hartje winter in korte broek rondloopt. Met deze methode wordt niet de woning beoordeelt maar de levensstijl van de bewoners. Deze methode mag niet meer worden gebruikt sinds juli 2021. Let op: DPE’s die tussen 1 januari 2018 en 30 juni 2021 zijn uitgevoerd, zijn toch nog geldig tot en met 31 december 2024.

Update: per juli 2024 nieuwe methode

Vanaf juli 2024 wordt er weer een nieuwe methode (methode 3) in het leven geroepen voor het berekenen van de DPE. Echter omdat de oude rapporten nog steeds geldig blijven laat ik onderstaande tekst voorlopig nog even staan. Vele van u zullen nog te maken krijgen met de methode 2, die tot juli 2024 gebruikt wordt. Lees hier meer over de DPE-rekenmethode per juli 2024.

De nieuwe methode

De nieuwe methode geeft een duidelijkere weergave van de staat van de woning als zijn voorganger. Er wordt beter naar de woning gekeken en niet meer naar het verbruik. Het is nog steeds vrij algemeen en de uitkomsten zijn niet eenduidig. De onderzoeker (diagnostiquer) komt niet met een infraroodcamera of andere apparaten werkelijk meten waar de verbeter punten zijn. In de nieuwe methode kijkt de onderzoeker naar het woonoppervlakte, de maten van de kozijnen met of zonder dubbel glas, de materialen van de kozijnen, welke isolatie wordt er gebruikt, de RC waarde (warmte weerstand) van de materialen, hoe wordt de woning en water verwarmt, welke ventilatie geïnstalleerd is en de koude bruggen. Dit blijft allemaal theoretisch, de onderzoeker breekt niet de muren open om de isolatie op te meten of de koudebruggen op te sporen. Maar het geeft wel een beter idee dan de vorige methode.
Echter als ik tijdens een bouwkundige keuring de woning bekijk met behulp van mijn thermische camera zie ik regelmatig dat de feiten niet overeenkomen met de opgeschreven theorie.

Het heden en de toekomst

Sinds augustus 2022 mogen verhuurders van een woning met een F of G label de huur niet meer verhogen.
Woningen die een kwalificatie F of G krijgen mogen niet meer verhuurd worden vanaf 2025 en 2028. Ook woningen met het label E worden van de verhuurmarkt afgehaald vanaf 2034.
De meeste van mijn klanten zullen minder interesse hebben in de huurmarkt maar verwacht wordt er dat net zoals met auto’s het geval is, een malus ‘boete’ zal komen voor woningen die een slechte energie waardering hebben. Wellicht is het goed om dit tijdens een onderhandeling in het achterhoofd te houden.

Ze mogen niet meer worden verhuurd

Door het toekomstige huurverbod besluiten veel eigenaren hun pand te verkopen. Dit zorgt ervoor dat de woningen die beter genoteerd hoger geprijsd zijn. Ik merk het al sinds enkele jaren dat een groeiend deel van mijn klanten geen huis meer willen boven de D. Of ze zijn toch van plan te renoveren en vangen 2 vliegen in één klap. Ze betalen minder voor de woning en zorgen voor een goede isolatie terwijl ze ook de elektriciteit en leidingen vernieuwen. Echter niet alle woningen zijn efficiënt te isoleren voor een redelijke prijs. Voor 2de woningen zijn er nauwelijks of geen subsidies te krijgen en in sommige departementen zijn de m² prijs zo laag dat de aankoopprijs + verbouwingskosten de waarde overstijgen. In 2022 – 2023 zijn verkopers nog niet altijd bereid minder te ontvangen voor een F/G woning en kopers zijn nog te gretig om zich te realiseren wat ze later gaan ondervinden; ze hebben te duur gekocht om de isolatie goed te kunnen laten uitvoeren en binnen de waarde van de woning te krijgen. Zoals Warren Buffett eens zei: de prijs is hetgeen je betaalt en de waarde is wat je krijgt.
Ik ben er echter van overtuigd dat de toekomstige regels zo zwaar gaan wegen dat ook de isolatie verbeteringen in de gebieden waar de m² laag is op de iets langere termijn de moeite waard worden.

Let op, de DPE klopt niet altijd

Nu de algemene aspecten, de gevolgen en wat geschiedenis besproken zijn, wil ik graag iets dieper ingaan op de onregelmatigheden waar we jammer genoeg erg vaak mee te maken hebben.

De Franse ‘consumentenbond’ Que Choisir’ heeft in oktober 2022 een onderzoek uitgevoerd. De bedoeling was de bekijken of de resultaten die de ‘diagnostiquers’ presenteren kloppen met de werkelijkheid en of ze verschillende bedrijven op dezelfde uitkomst komen.
Het resultaat was zeer bedroevend.

Voor de test zijn er 7 huizen geselecteerd met in theorie geen geweldige isolatiewaarde. 5 verschillende bedrijven zijn gevraagd de DPE voor deze woningen uit te voeren.
Er waren dus 5 DPE’s van 7 verschillende woningen.

Van de 7 huizen heeft geen enkel bedrijf dezelfde waarde gevonden voor eenzelfde huis. De resultaten lopen uiteen van B tot E voor dezelfde woning. Een B is een redelijk goed geïsoleerde woning en een E wordt gekwalificeerd als een ‘passoir energitique’. We hebben het hier over dezelfde woning.

Het gevaar is dat als u deze woning koopt met een B label dat u denkt dat u een correct geïsoleerde woning is. Echter op de dag dat u gaat verkopen en u opnieuw een energielabel aanvraagt, u een slecht waardering krijgt. Erger nog als u gaat investeren naar aanleiding van de B, doet u hoogstwaarschijnlijk slechte investeringen. Bijvoorbeeld: Een B huis zonder warmtepomp is wel geïsoleerd. U kan dan een warmtepomp laten instaleren ervan uitgaande dat dit de juiste investering is. Als u er later achter komt dat het Energielabel eigenlijk een E hoort te zijn, is een warmtepomp een slechte investering geweest. Althans er zullen andere werkzaamheden uitgevoerd moeten worden alvorens aan een warmtepomp te denken.

Het gaat verder, de Audit!

Voor de woningen die een F of en G label krijgen en verkocht worden moet er sinds 1 april 2023 ook een ‘audit énergétique’ worden uitgevoerd. Dit is een uitgebreider onderzoek naar de isolatiewaarde en de oplossingen om de woning te brengen naar een A, of B label.
Vanaf 1 januari 2025, zullen ook de woningen met een DPE-waardering E deze audit ondergaan. De audit moet, net als de DPE voor het tekenen van de Compromis de Vente bekend zijn bij de koper.
Ook de D woningen komen aan de beurt, ook al duurt dat nog even, in 2034.

‘Que Choisir’ heeft in oktober 2023 ook een test uitgevoerd met betrekking tot de Audit. Dit keer zijn 3 verschillende bedrijven gevraagd een audit uit te voeren voor 3 verschillende woningen. Het was moeilijk en soms zelfs onmogelijk om een correct gekwalificeerd bedrijf te vinden.
Ook hier waren de resultaten zeer uiteenlopend. Voor dezelfde woning worden er verschillende werkzaamheden geadviseerd met verkeerde kosten inschattingen. Ook wordt er nagenoeg alleen naar de theorie gekeken. Uiteraard moet er rekening gehouden worden met de theorie maar belangrijker is de woning in de huidige staat te bekijken en naar de mogelijke en noodzakelijke werkzaamheden om de woning naar minimaal een C te brengen. Soms zijn de renovatiekosten zo hoog dat het een reden kan zijn om 2x na te denken of het verstandig is door te gaan.
100.000€ uitgeven voor een woning die 130.000€ waard is, is onredelijk.

De woning die ik interessant vind, heeft geen DPE

Wat ik regelmatig tegenkom zijn woningen zonder DPE. Er hoeft geen DPE opgemaakt te worden als er geen verwarming in de woning aanwezig is. Sommige makelaars/eigenaren zijn listig genoeg om de elektrisch eenvoudig te verwijderen verwarmingen uit de woningen te halen zodat de slechte DPE-notering niet opvalt.
Als er geen DPE nodig is, is er ook geen audit nodig. Omdat deze laatste rond de 600€ kost, wordt het voor een verkoper interessant een zaterdagmiddag te gebruiken om de verwarming uit de woning te halen.
Echter u kunt ervan uitgaan dat een woning zonder DPE, een slechte tot zeer slechte DPE-waardering zal hebben.

Hoe nu verder?

De resultaten die in de audit staan omschreven zijn niet altijd duidelijk. Zeker niet als deze vergeleken wordt met de DPE. Er wordt zoveel tegenstrijdige informatie gegeven dat de meeste leken er niet veel van snappen. Omdat het risico groot is dat theorie en praktijk niet goed overeenkomen en de lezer dat vaak niet weet, is het meestal niet duidelijk wat er gedaan moet worden.

Zolang er nog geen duidelijke en op praktijkgerichte audits worden afgegeven, kan ik u hiermee helpen. Ik zal u tips geven en u vooral aangeven welke werkzaamheden verstandig zijn uit te voeren. Samen kijken we naar wat er mogelijk is en in welke volgorde dit uitgevoerd kan worden.
Ook kijk ik of de investering in verhouding staat tot de waarde.
Op het moment dat ik dit stuk schrijf (oktober 2023) is het namelijk nog niet zo dat een euro die uitgeven wordt om de isolatiewaarde te verhogen, ook volledig in de waarde terugkomt. Het ligt dus aan u toekomstplannen of een investering financieel interessant is of niet.