Net zoals in Nederland mag je in Frankrijk ook woonruimte of bouwgrond splitsen. Je vraagt de gemeente of je een deel van je tuin mag afsplitsen om deze vervolgens als bouwgrond te verkopen. Hier zijn uiteraard regels voor verzonnen. Deze regels staan in de PLU. Het Plan Local d’Urbanisme oftewel het bestemmingsplan.

Het Certificat d’Urbanisme

Als je als eigenaar geen zin hebt om het bestemmingsplan door te nemen kan je een CU aanvragen. Dit Certificat d’Urbanisme is een samenvatting van het bestemmingsplan met de regels die van toepassing zijn op uw stuk grond. Er zijn twee soorten CU maar de meest interessante en complete is ‘CU opérationnel’.  De andere CU is enkel informatief en zeker niet compleet. Dit was jammer genoeg de CU die een klant van mij ontvangen had van de Franse makelaar. Mijn klant verwarde de CU met een pregoedkeuring van de bouwvergunnings omdat hij als zodanig door de makelaar werd voorgesteld. Dit is beslist niet het geval.

Verkopen zonder splitsingsvergunning

De verkoper had een grote woning van 550m² woonoppervlak gesplitst in drie appartementen. Elk appartement zou 300m² grond krijgen en de rest van de tuin zou 1500m² bouwgrond worden. De makelaar had de splitsingstekeningen aan mijn klant gegeven en een compromis de vente opgesteld. Toen de makelaar aan mijn klant vroeg een borgsom van 30.000€ op zijn rekening over te maken heeft hij ons als aankoopmakelaar ingeschakeld. Wij ontvingen de compromis van de Franse notaris en gingen onze gebruikelijke onderzoeken doen. In de compromis stond het nog niet bestaande kadasternummer. De makelaar antwoorde dat dit in Frankrijk heel gewoon was en geen probleem is want de gemeente zou binnenkort de splitsing goedkeuren. Dat horen we wel vaker en we weten dat je ook in Frankrijk niet iets mag verkopen wat niet bestaat. We hebben de PLU opgevraagd en kwamen er achter dat wat de verkoper (en voornamelijk de géometre (landmeter)) aan de gemeente heeft voorgesteld niet mocht. Drie appartementen op dit perceel was verboden (maximaal 1 woning per perceel) en de bouwgrond mocht ook niet worden gecreëerd (minimaal 2.000m² per perceel).

Nalatige géometre

Omdat het splitsen niet eenvoudig is wordt er altijd een Franse géometre ingehuurd om de splitsings tekeningen te maken en om de PLU te interpreteren. In dit geval heeft de ‘géometre’ zijn werk ronduit slecht uitgevoerd. De makelaar heeft ook niet de moeite genomen om de PLU even na te kijken.
Het resultaat is dat 2 dagen na onze tussenkomst onze klant weer op zoek is gegaan naar een nieuwe tweede huis in Frankrijk. Gelukkig had hij de borg nog niet overgemaakt.  Wanneer moet u een borg overmaken?

Februari 2015